懋源白手套“蚀主”

去年6月拿地，年底迅速开盘，随后大力宣传“卖疯了、抢光了、开盘即售罄”……

难以想象：这种“高周转＋饥饿营销”模式，也会在懋源的楼盘上演。

懋源·璟橒是懋源在顺义中央别墅区开发的高端楼盘，面积300-500㎡，总价2500-4000万。

对比以前的推盘模式，就能发现懋源内在逻辑在变。

丰台的懋源·璟岳，2013年拿地，2018年开盘，至今在卖，前后间隔10年；朝阳的懋源·璟玺，2015年拿地，也在2018年开盘，在卖，间隔8年。

漫长的去化周期，给懋源带来了丰厚的溢价。懋源·璟岳楼面价4.5万，当前售价11.6万，差值7.1万；懋源·璟玺楼面价5万，售价8.6万，差值也有3.6万。

可囤地模式是需要底牌的，底牌是丰厚的资金储备，在一块地上砸几十亿砸上十几年，不是随便一家房企能够做到的。

懋源的另类也体现于：贴着民企标签且未上市的它，本来属于资金最不丰厚的那类房企。资金最不丰厚房企却一直通过囤地盈利，是懋源另类的整个逻辑。

北京房价见顶，囤地模式由巨盈转成亏损，懋源因而向“高周转”战略转变，没有问题。问题是懋源调整的力度有些大。好像身后有一个危险物，逼迫着它快速转变。

懋源·璟橒预售已超过6个月，网签套数是6，总金额不过1.28亿，离着宣传时的“开盘热销18.9亿”很远。给销售额注水，再算上“豪宅也靠抢”、“豪宅也日光”等煽动型语句，体现出公司太想把懋源·璟橒出手了——和以前的囤地模式截然相反。

危险到底来自哪儿？

一

很久没有陈建的消息了。

今年4月，传出曹俊生前往辉县市曹红东中心小学考察，不过这次曝光曹俊生源于公益事业，和懋源没有半毛钱关系。

陈建和曹俊生，坊间传闻是懋源真正的主人，懋源现任董事长陆挺宇却是白手套，给陈建、曹俊生打工。

年龄和履历好像能够给予一定印证。陈建1958年生人，2006年便成为民生银行高管，彼时兼职懋源董事长。曹俊生1962年生人，早在上世纪90年代，就注册了一家叫懋源的公司。而陆挺宇年龄比两者都小，背景比两者都单薄，还当过陈建下属，是三人中老弟的存在。

陈建、曹俊生创建懋源后，由于陈建具备民生银行资源，为方便银行向懋源送资，避嫌辞掉懋源职务躲到幕后，推陆挺宇到前台，没有避嫌必要的曹俊生则始终直接担任懋源股东，因性格低调喜幕后，倒也喜欢懋源有陆挺宇这样一个角色。

可是关系却是会变的。躲在幕后的人可能最终沉入水底，不见踪影，站在前台的也可能喧宾夺主，一丝丝变成主人。

随着陈建2015年辞去民生银行董事职位，他在懋源的痕迹再也难见。从北京懋源控股股份有限公司（简称“懋源控股”）的股权架构可以看出，陆挺宇势力已隐隐超过曹俊生。

陈建持有懋源控股35.1%的股份，算上贤伉俪张爱清的点滴股份，与陆挺宇的50.64%也相距甚远。持股超过半数，意味着陆挺宇已绝对控股懋源控股。

璟岳、璟玺、璟橒这些豪盘股权都位于懋源控股之下，说明陆挺宇已经吃到了大头。

三足鼎立渐变成一人护盘。可是当陈建、曹俊生从懋源拿得少的时候，他们对公司的付出，自然而然也就少了。

早在2009年，懋源还是一家小公司，民生银行就向懋源子公司输送过9.5亿抵押贷款。2015年，陈建辞去民生银行高管职务，2016年，民生银行对懋源的一笔贷款就变成失效。2020年，懋源系对民生银行两笔抵押贷款接连失效，和其它银行的抵押贷款却是有效的。懋源系和民生银行关系已沦落到连其它银行都不如？

没有上市加民企身份，让拿出优质标的做抵押贷成为懋源主流融资方式。没有特殊关系加持，五毛标的融资一块钱的形势，也不复常见了。而曹俊生除了在前期投入过珍稀却少量的资金，对懋源再无资金支持。

这种情况下，从囤地战略变成高周转战略，懋源势在必行。试图高周转后，却发现北京楼盘去化艰难，更让懋源意识到事实比想象的严重。

二

卖价跟着时间增长，开盘热销没有拖泥带水，实际上，懋源通过囤地模式赚大钱的楼盘，只有懋源·璟岳等一两个。到了懋源·璟玺，囤地模式就开始出现问题了。

2018年底，朝阳孙河别墅楼盘懋源·璟玺开盘，尽管也宣称“开盘热销12亿”，实际上该楼盘卖得比预计要慢，已是不争事实。

5号楼、15号楼、16号楼、22号楼等10栋楼，现如今均有尾楼在卖。由于卖得太慢，已进入现房销售阶段。

这种慢绝对不是懋源在刻意压节奏。因为楼市风云变换，卖价不再随着时间上升。懋源·璟玺拟售价格是9.3万，实际售价8万上下，最后拿证的5号楼，平均售价只有6.89万，一直在降。也就是说，漫长的时光没有给懋源·璟玺孕育持续的利润，后来反而侵蚀了利润。

楼面价5万，实际售价7万出头，前后却激荡了8年，懋源有没有从懋源·璟玺赚到钱？估计只有陆挺宇自己清楚，猜测即便赚到也不会太多。

然后可以发现，懋源·璟玺是一道山脊，自此懋源从囤地模式变成高周转模式。

2021年斥资43.34亿拿下的丰台周庄子地块，被打造成懋源·晟府，不到一年就开盘销售，至今接近售罄，名利双收。打法和普通房企再无不同。

可是内在变了，大环境也变了下的懋源，面临着一个严重的问题：就是它可以拿对10块地，却不能拿错一块地。没有上市、民企身份、特殊融资渠道消失殆尽，如果它斥资几十亿压错一个注，或可能万劫不复。

懋源·璟橒就是在这样的形式下滞销的。预售超过半年只网签了1.28亿这个情况，已能说明一切。

何况危机还在逼近，璟橒所属的天竺板块，二手房均价是5.97万，环比上个月下降了2.4%，曾经让懋源尝到甜头的时间，会让懋源·璟橒越来越难。

从囤地模式迅速转变成高周转模式还不够，又填上“卖疯了”、“抢光了”、“开盘即售罄……”的广告噱头，也有了合理的解释——当下如果一家房企因为楼盘滞销而亡，这家房企肯定是没上市、没背景、融资难的民企，而不会是国、央企，或实力雄厚的民企。

不知道有没有人发现，前两年异常活跃的卓越，今年消声觅迹了。坊间消息传闻：它正在给巨资拿下的项目找下家，脱贫解困。

还好懋源·璟橒地价只有19亿元，算上建筑成本，懋源沉积的资金也不太多。可是懋源仍然活跃在北京土地市场，仿佛赌命的赌徒，把事关生死的危和机，都押注在下一块地里。

懋源是很活跃的，陆挺宇却很久没在公开场合露面了。

这个人的风格，和两个哥哥很像：刻意寻求一种低调、神秘的氛围感。你在懋源官网找不到他的照片，官微上也对他只字未提，看来如有可能，他也想做一个遁世之高人。

可是楼市的红利期已过，白手套不会再生下白手套了。

（来源镇长 po镇）