法拍房激增128倍 千万豪宅亦难逃断供 房贷“断供潮”10月爆发

“终是连房贷也还不起了。”方平(化名)在微博晒出了两张图片,一张是交通银行的短信提醒,6月她要交还的房贷是5563.46元,第二张是银行卡余额,4009.66元。微博里,她的日常依旧精彩,经常发各种美食的照片,经常show新买的衣服。

这样的她,虽然账面已经面临断供,但实际上大概率会有办法解决。

楚青(化名)最讨厌这种人,根本没体会过山穷水尽,只是做做样子、哭哭穷。

她现在什么都讨厌,唯一的收入来源——学校门口的文具店4月份转让了,这2个多月也没找到合适的活儿,房贷已经欠了1个月。

像楚青一样真的面临还不起房贷的人,在社交媒体好像一下子多了不少。

“我买了个房子,付了首付18万多,现在房子还没有盖起来。今年疫情公司没订单,还不起房贷了,请问下房子该怎么办?可以跟开发商量商量不要这个房子了,那我首付钱还可以退吗?”一位网友在社交媒体发出求助咨询,他得到的答案都是让人丧气的。

同样在社交媒体流传的,是深圳的一个月薪3.5万元的程序员,买了600万元的房子,每个月还房贷2.1万元,现在被公司裁员,哭诉无法偿还房贷。“老婆在家全职带孩子,现在手中的存款只够撑2个月!”

此前坊间流传一张图片,深圳某银行人士称,2020年以来,该网点每月有一两千个账号断供,到5月一个月该网点断供账号达到1.3万个。

随后多位业内人士分析称,不可能。

一家中小银行网点的工作人员称,该网点这几个月逾期的个人账户确实有比较明显的上升。“断供的比往年多。”他说,“疫情影响的那些个人做小买卖的,还有企业倒闭的那么多,有一部分正在反映在房贷上。”

不久前他发过一条法拍房(“法院拍卖房产”)的信息,“那个客户就是3个多月没还贷款,银行判断他没有还款的可能性,就会走法拍程序。”

法拍房的增多,也是外界判断今年上半年断供情况明显增多的依据。

不少人引用阿里法拍房平台的数据,2017年该平台的拍卖房只有9000套,2018年是2万套,2019年飙升至50万套,今年7月初已超过118万套。

两年半,阿里平台上全国法拍房的挂牌量涨了128倍。有分析人士认为,数量激增的主要原因是2019年的经济下行。今年的疫情还将导致大批法拍房入市,多家机构预测此种情况将发生在10月,预计2020年仅阿里平台法拍房数量就有可能突破200万套。

郭韧是代理银行此类业务的盈科律师事务所全球合伙人律师,以她自己接手的案件来看,今年确实欠供的情况很多,“但是没有多到不能接受。”她大概估算了一下自己代理的案件,比去年高出至少30%。

与往年不同的是,今年出现断供的人,大多不是“主观故意的”。“传统断供的情况基本是自己企业经营不善、赌博、担保等等,但今年有一些是因为疫情导致的公司倒闭、失业。”郭韧说。

新情况:断供多为“被迫”,千万豪宅断供增多,炒房客却很少断供

过去的三四年里,楚青和丈夫在当地一所不错的学校门口开了个文具店,既卖文具,也卖一些小玩具、零食、饮料,到了饭点儿还卖烤肠、煎饼。几块钱的东西看起来不起眼,但其实利润很可观。上学、放学的时段,总会出现人多到挤不进去的情况,几平方米的门面,每月大几千块的收入,是他们一家三口生活的指望。

2017年,房价涨得让人害怕,他们怕再不买就真的买不起了。借了所有能借的钱,首付够了,每月要还不到4000元的房贷,她觉得这并不是负担,那时的楚青怎么也没想到学校会这么长时间没有学生。

今年春节开始的疫情,全国学校都宣布推迟开学,到了2月各地开始陆续复工,她虽然担心,但觉得这种情况最多持续到3月份。

直到4月,她还是没有等来学校开学的消息,她家的生活撑不下去了。几个月只出不进,积蓄很快就见底了,房贷勉强可以交到5月,全家还要吃饭,孩子还要学习。女儿今年上小学二年级,上网课、打卡、交作业,她不得不再买一台电脑,每个地方都需要花钱。

买房凑首付的时候,已经借过一部分钱,这个时候,再向亲戚借钱也没那么容易,毕竟大家都不好过。这几个月的时间里,她尝试去家政问问需不需要保姆,但是被告知,很多有经验的阿姨还在家待着,疫情过后很多家庭辞退了保姆,除非常年在一个家里做,知根知底的。丈夫也想去送快递、外卖,但是得到的回复都是,暂时不需要。

“总是跟女儿发火,每次看到她不好好上课或者不好好写作业的时候。”楚青说,“不好好学习,就是这结果,什么都干不了,干什么都没人要。但是过后挺后悔,孩子也没什么错。”

2019年年底,文具店的房租刚交了一年,现在转让出去,还能最大限度减少损失。清明节过后,她在文具店的门上贴上转让的字条,上面写着电话号码。离开的时候,看着以往被车辆和人流塞满的学校门前的街道,她发呆了好一阵。

就像郭韧所说,楚青这种情况,就属于“被迫”断供。

“很多是前两年买房买在高位,去年又没有丝毫准备,今年突然遇到疫情,所以资金链断掉了。”郭韧说,还有一个比较特别的现象,从她了解的情况来看,原来断供所涉及的房产大多在远离市区的郊区,越不好的房子,断供的可能性越大。“但是今年一两千万的房子断供开始增多。这些房子背后的房主,此前对于银行来讲,都是资质很好的客户。”

不少媒体分析,断供的这部分人中,很大一部分是炒房的人,但郭韧笑着说,这种情况其实并不多。“我们之前接触过很多炒房的人,他们大多会提前做好很多准备,有多种渠道处理,很少会让自己沦落到断供的地步。真正走到断供这一步的人,一种是老老实实的人,陷入困境的时候毫无准备没有其他路子,还有一种就是太聪明,用了多种融资方式,已经肯定资不抵债的。”

断供超过3个月就可能被法拍,法拍房成交价普遍低于市价

6月初,楚青去了趟银行,问还不上房贷怎么办。银行的答复是,实在不行就先还一部分,但也不能拖太久,顶多拖3个月到半年就得补齐。

如果能尽快凑齐贷款交上当然是最好,实在不行,只能把房子卖掉,否则就要走法拍程序。这是一道糟糕的选择题。

“每个银行判断是否断供的标准不一样。”一位中小银行网点负责人称,“我们行一般是3个月以上,如果不还房贷就开始走法律程序,起诉、执行、强制执行、法拍,一系列流程,每个流程都需要时间,真正走到法拍这一步,要半年左右。”

“法拍对于原房主而言损失非常大。”郭韧介绍,大多数法拍房的价格都远低于市场价格。

6月30日10时27分15秒,阿里司法拍卖平台上成交一套天津市滨海新区北塘经济区大唐世家1-6的房产,87次出价,最终以2914568元成交。

标的物介绍显示,此套房产建筑面积200.44平方米,规划用途住宅。正处于装修过程中,一楼大厅部分装修,二、三楼尚未装修,毛坯状态,评估价为3617010.33元。

按照评估价格计算,此套房产每平方米约1.8万元。登录某大型二手房中介平台查询,在售的一套大唐世家的低楼层(共3层)3室2厅,共201.39平方米的二手房,总价标为500万元,单价每平方米约2.48万元。

而上述那套司法拍卖的房产,最终成交价约为市场价的6折。

仅在6月18日前后三天,北京就挂牌255套法拍房,成交54套,成交金额合计5亿元,比市场价低了超1.3亿元,平均成交折扣达7.9折。

“近期法拍房成交不少,溢价比以前多很多。”郭韧说,“还是有很多人想买房,以上海为例,限购很严,法拍房不限购,价格也很合适,自然会有吸引力。“据介绍,除了北京以外,全国绝大部分地区的法拍房都不受限购政策约束。

社交媒体上有不少对于法拍房风险的分析,但郭韧认为,法拍房当然不属于最“干净”的房子,房东肯定是资不抵债才会走法拍程序,但是作为购房者,买法拍房并不会比一般二手房有更多安全隐患,“不管以前多不‘干净’,只要通过法拍这种途径,一般不会有太大权属问题,当然像违章建筑、贷款、户口这些问题,即便是购买其他二手房也会遇到,所以风险是差不多的,一样要提前了解。只要看清楚,请专业人士尽调,仔细了解后选择就可以。”

她经手的法拍房,基本上每套房产不会少于三五个竞拍者,尤其是500万元以下的房产,“千万元级的大房子看的多,但真正参与竞拍的可能就一两个。”

按照她的分析,如果是多年前购买的房产,考虑房价上涨因素,最终损失不会很大,但如果是在此轮房价调控前高位购入,比如楚青,那损失将是一笔不小的数目。

为什么在疫情期间断供的人会增多?

“一部分是由于疫情对经济的影响,还有一部分原因是,原本还不起贷款可以自己低价卖掉房产,而不用承受法拍这种大幅折价的损失,但在疫情期间,尤其是3、4月份,很多二手房中介不开门,出售的渠道受限。而且本身二手房正常交易需要一定的周期,3个月到9个月不等,一些千万元级的房产,可能9-12个月才能完成交易,所以很多断供的房子,无法自行出售。”郭韧说,“最近人们好像更喜欢买新房。”

她指出,断供期间只要能找到买家,每个月还一点利息,银行通常也会接受,轻易不会走到法律程序这一步。

到底有没有“断供潮”?风险几何?

对于此前有媒体依据流传的那张“5月一个网点断供的账号达1.3万个”的图片,结合深圳及全国的法拍房数量达到82万套的数据,做出深圳楼市“断供潮”来临的判断,随后就引起多方质疑。

有分析称,“1个网点1个月断供账号1.3万个的可能性是0。5月一个网点断供的账号达到1.3万个,深圳大概有1000多个银行网点,假设别的网点也断供了1万个账号,那么深圳一共就断供了1000多万户。深圳一共有170多万套商品房,假设全部都有贷款,全部都断供也凑不齐1000万户……”

据媒体报道,“多家股份行和国有大行等均认为上述传言太过夸张,尤其在今年深圳房价持续上涨、成交活跃情况下,而断供潮一般出现在经济下行、房价大跌且成交量低迷时,因此对于房价坚挺的深圳而言,断供潮出现逻辑上说不通。”

报道分析,从深圳辖内规模较大的某大型银行个人住房贷款规模上看,其个人住房贷款客户约25万户,其支行平均户数约为1.7万户;从辖内每个网点个人住房贷款平均户数看,仅718户。

另据媒体统计,2019年全年全国住宅用房司法拍卖的总数为29.56万套,今年以来已经结束拍卖和正在拍卖的法拍住宅房为8.24万套,其中正在进行的法拍房为3886套。就深圳而言,目前正在进行司法拍卖的住宅用房仅6套,今年1月至5月底已经全部完成拍卖的住宅用房348套,2019年全年深圳完成司法拍卖的住宅用房1660套。

但一些主要城市的法拍房数量的确在大幅增加。2019年5月-2020年5月,北京法拍房挂牌供应量合计6113套,平均每月供应量约为500套。前些年,北京每年入市的房源也就500套左右。但今年6月份,入市房源即达600多套。

尽管受疫情影响,部分地区断供现象增多,但业内普遍认为,并没有到不可接受的程度。

一位国有大行分行人士称,该分行断供的情况较此前并没有明显上升。“我们准入很严,这种情况并不太多。中小商业银行准入条件低一些,信贷宽松的时候,有的明明知道是做出的工资流水(银行账户的资金出入账目),也给放贷。”

此前,曾有一位商业银行贷款部门人士坦言,有还在读大学的学生申请房贷,提供的工资流水是每月6000元左右,“我们同事当时还问她,你怎么小小年纪就能挣这么多钱,那个女孩不说话。最终还是给她审批通过了,因为父母的退休工资比较稳定,很明显这个贷款是父母来还,至少短期是这样。”

“即便如此,断供的情况也仅限于个别案例,并未成‘潮’。”上述大行分行人士称。

在新冠疫情蔓延全球的情况下,家庭财产受到影响也并非只在中国出现。

有外媒报道,持续的疫情下,许多美国家庭的财务压力增大,面临还不起房贷的局面。美国消费者新闻与商业频道(CNBC)此前报道称,全美已有超290万房主获得了抵押贷款减免,获准将月度还款最长延期一年。抵押数据和分析公司Black Knight表示,这一数字占所有活跃抵押贷款的5.5%。此前,据MBA发布的数据,在3月16日至20日之间,美国延迟抵押贷款的申请较去年同期暴增1896%。

“随着疫情缓解,个人和家庭的财产压力也会随之降低。”上述大行分行人士称,“况且,房贷是银行贷款业务中最安全的业务之一,资产质量比对公贷款好得多,所以整体并不需要过分担心。”

住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2019年年度报告》称,截至2019年年末,住房公积金个人住房贷款逾期率为0.03%,处于较低水平。个人住房贷款风险准备金余额2201.62亿元,能够充分覆盖个人住房贷款风险。

但6月29日银保监会网站消息,或许透露出值得关注的信号,“中国银保监会消费者权益保护局发布2020年第四号风险提示提醒消费者:应正确认识信用卡功能,合理使用信用卡,树立科学消费观念,理性消费、适度透支。”

有陆媒称,“银保监会可能已预测到信用卡数月后的风险。”

这意味着,或许更多的个人和家庭,在未来的一段时间内,可能面临“紧日子”。

 

 

(来源观象台)

导读

热点新闻

“终是连房贷也还不起了。”方平(化名)在微博晒出了两张图片,一张是交通银行的短信提醒,6月她要交还的房贷是5563.46元,第二张是银行卡余额,4009.66元。微博里,她的日常依旧精彩,经常发各种美食的照片,经常show新买的衣服。
发布时间:2020/07/10
首页    华商地产    法拍房激增128倍 千万豪宅亦难逃断供 房贷“断供潮”10月爆发

免责声明:凡本网注明来源XXX(非华商经济网)之转载作品(包括图文)旨在为满足广大用户需求而采集提供,仅供用户参考和借鉴,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如对转载作品有任何异议,请在30日内联系本网删除。