楼市 狠招不断

离大谱。

最近，广西南宁的一些楼盘对外宣称，“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，当地人一问，不少房企已经知道了政策，不少银行已经在执行了。

目的很明确，既能卖房，还能拉贷款，一举两得。

不过热搜之后，银行还是出来“辟谣”了，“贷款人年龄加贷款期限”可放宽至不超过80年，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变。

其实就是排除了“70岁贷款10年”这个组合，但是如果是“60+20”、“50+30”，看起来就不违规了。

南宁之后，宁波也加入到了“80岁”大军。

大家觉得这个尺度放的比较大，其实还是少见多怪了。

成都、南京在2022年的时候曾推出过最高还款年龄到85岁的贷款，“55+30”都有可能，当然，这都抵不过专家们的建议，有专家就建议过，房贷最长可以延至40年……

这里就得说的数据了，全国的人均寿命虽然涨了又涨，但是到2021年，也才78.2岁，如果普及开来，这贷款恐怕是要老年人用养老金还到死。

当然了，现在延迟退休还没落地，银行以及开发商的盘算显然不是指望老年人，盯上的是他们的儿女，这笔“家传贷款”，是用老人的名额来买房，然后子女来还贷，享受享受首套房的首付和利率，在实操贷款中，依然要审查的是子女的还贷能力。

能看得出来，现在的状况是，只要你买房，我就敢给你开绿灯。

前两天央行的数据说明了一切：2022年房贷余额53.16万亿，占到了总贷款余额的24.8％，而这一年房贷的增量，只占到了全部增量的3.4％。

大家不买房，银行不能眼瞅着优质贷款流失，自然要出招，“80岁”也好，“85岁”也罢，银行这一波肯定是不亏的，只是效果得另说。

不仅银行在放开，各地也在想，能不能更大尺度地放开房地产市场。

去年的时候，上海自贸区临港片区的限购松动，家庭为单位限购转为个人，5年社保转3年社保，消息确实很振奋，但是有人希望上海能够更进一步：

比如，有政协委员就建议了：

1.限购调整，远郊区可在工作单位区域增加一套购房资格；

2.限贷调整，认房不认贷；

3.限售调整，10万元/㎡以上高端限售，其余则解除限售；

4.限价调整，房价在加税的同时放松，土地价格按市场规律浮动。

当然了，这只是建议，虽然没有提议取消全面限购，不过这样的放松程度对于一线城市来讲力度也不小。

这个意见被很多人点赞，大家都觉得，上海也确实需要取消一些限制来提振市场。

魔都的建议都这么猛，其他二三四线城市肯定更着急，各种政策也松的差不多了：

1.除了北上广深，GDP十强城市，都在一定程度上放开了限购，而进入万亿俱乐部的东莞和佛山，则是放开了全域限购，可以预计，2023年，除了北上广深，其余城市可能将全面取消限购；

2. 银行在干啥呢？在疯狂地拉贷款，然后降低贷款利率，现在首套房利率3.9％，2成首付，已经成为常态；

3.二手房交易“带押过户”开始普及，省掉了卖房的“过桥”费用，郑州、东莞还在下全市的通知的时候，浙江、山东已经开始全省推行；

4.开发商从小麦、大蒜，到免费坐地铁，各种优惠下来，噱头拉满。

各方主旋律，就是卖房、卖房、卖房。

实际效果咋样呢？

大开大放的效果也始终一般，比如全面放开限购的东莞，曾经是全国房价涨幅第一的城市，深圳人的后花园，但是放开限购之后，成交量不太行，最大的依托深圳人，也不来买房了，有人做了调查，只有12.5％的深圳人愿意到东莞买房，不是一般的扎心。

佛山放开限购后，房子依然不好卖，成交额依然是同比腰斩。

不买房的同时，大家都在干一个事——提前还贷，去杠杆。

提前还贷这事儿一直都有，手里有点闲钱的时候，就先还上一笔，有的地方比较方便，上网操作就可以还了，但是现在，想要提前还贷，那得预约、审批再审批，要么审批不通过，要么排到几个月后。

现在，就是贷款人和银行的博弈。

比如，200万的房贷，按基准LPR贷款20年，月供1.4万，提前还10万，月供不变的话，大约能节省20万左右的利息，并将贷款年限缩短到18年；如果还款年限不变的话，那么能省下8万的利息，并减少1000元的月供。

两种结果，对于房奴来讲，如果不考虑未来的通货膨胀率等因素，其实是大大减少身上的房贷压力的，调查显示，如果资金允许，8成多居民选择还贷，不还和观望的不到2成。

对于买房人来说这个选择题一点不难做，以前的利率啥水平，现在的便宜了那么多，能省肯定要省。

银行为啥不乐意呢？很简单，现在本来就降息，息差缩小直接影响银行利润，提前还贷看起来是现在收回了部分贷款，却损失了未来的稳定的利息收益，这会直接影响银行未来的盈利水平，银行肯定不愿意看到这一点，可不就是拼命拖延吗？

比如，最需要减负的，是已经买房的房奴，存量利率能跟现在的利率接轨吗？

无论是银行还是专家，给出的答案都是：不太可能。

各种利率已经改过很多次了，房贷与基准利率挂钩的时候，有打7折的，也有收110％的，后来，挂钩LPR，又改过一次，LPR加点构成房贷利率，而现在不仅LPR降了不少，就连加点也变成减点了。

如果利率一刀切，银行的损失就大了。

银行就是这样，如果你房贷逾期了，那真是想方设法逼你还钱，等你想还钱了，它又想方设法拖着你，总之，都是为了自己的利益最大化。

银行和贷款人博弈这么多，其实背后都是有共识的——那就是房地产大涨的时代已经过去了。

最近五六年买房的人，可能正好经历了这个拐点。

比如身边的朋友，2017年在南京买了一套房，200万，彼时南京的房价正在进入上升期，均价2.5万+，而在2021年，突破3万+，但是之后房价就开始回落，他卖房的时候，这套200万的房子已经价值360万，而同小区同户型，也有390万成交。

但是现在，那套房的价格，已经回落到200万上下，现在南京的均价，刚好和2017年持平。

这样的故事，不要太多，能持平的已经算不错，大把买房被套的人，背着高额房贷苦不堪言。

在普涨、大涨之后，接盘侠们已经难言赚钱了，不少地方正在经历去泡沫的过程。

虽然房地产重回支柱产业，但是想要让房地产继续拉动消费、支撑财政，显然已经没有像从前那么大的作用了，这其中最核心的一个问题，就是债务，不论是个人还是地方，这个问题带来的压力都不小。

前几天，社科院的李扬分析了一下中国居民负债：

2020年，我国居民的“债务余额/可支配收入”为137.9％，同年，我国居民的“债务还本付息额/可支配收入”高达15.0％，而美国的数据分别为95％和7.5％。

啥意思呢？大概就是说，居民100元收入中，要拿15元来还债，高于美国的7.5元，有些家庭要是算上房贷，这个数据就要超过50％了，这也是多数房奴的真实写照，债务压身，消费怎么可能任性，所以就有了1月份有6万亿的新增存款。

地方的债务负担也不轻。

去年最后两天，遵义道桥暴雷，引发了对城投债的担忧，而有数据显示，地方的城投债余额，已经达到了65万亿，而这些钱，要么在基建，要么在房地产，虽然是债务主体是城投公司，但是控股方一般都是地方政府，如果结合目前地产形势，咋还，确实是一个问题。

城投之外还有地方债，在12月份严控的形势下，地方债余额35.06万亿。

这也是各地都在积极重启房地产市场的重要原因，所以也有了各种各样的声音，比如前两天北京又在说中介小哥忙死了，连饭都没得吃，公司一天成交500套房等等。

但，中国只有一个北京，多数城市房子的保值增值能力，还得看看再说。

（来源金融界）