救黄其森还是救泰禾：泰禾落到这般田地根源在哪里

 

我们都对这些话耳熟能详，比如抓蛇掐七寸，解决问题要抓主要矛盾……等等。所以，救泰禾（000732.SZ）另有一个绕不开的关键，不找到这个答案，救世主来了都不知道怎么做。

 

泰禾的问题根源是什么？或者说，泰禾怎么就走到这步田地了？

 

回溯泰禾近几年的轨迹，有两次黄其森与媒体的侃侃而谈非常重要。尤其2019年6月那次，媒体群访产生了诸多报道，很多泰禾的问题，能在黄其森当时的谈话或者话语背后的潜意识里找到蛛丝马迹。

 

2019年6月，风暴中的黄其森又约见记者了，上一次约见记者还是放2000亿卫星的那次。他这次传递的内容要点包括：1.泰禾2018年挺好，销售额1300亿，回款七八百亿；2.2019年销售目标是1500亿；3.泰禾集团未到期的短债都提前做好了安排，不用担心泰禾债务。

 

也正是在这次媒体见面会上，黄其森说出了那句著名的“泰禾大学生水平的战略，小学生水平的管理”。

 

果真如此吗？泰禾的战略果真大学水平了？如果战略和管理都是小学生水平呢？

 

尽管黄老板自述“对政策把握，泰禾是最精准的。”不过，回望2017年前，许多迹象显示，中央对经济中的房地产依赖早已警惕，调控逐年加码，“房住不炒”新调控其实早有端倪；也有很多规模房企对此警惕，并小心操盘。偏偏泰禾是后知后觉，继续豪赌的少数几家之一。

 

受益于金融危机后“四万亿”的反周期操作，2012年后的最初两年确实被泰禾押中了宝。从泰禾2012-2017间的连年突进、不见收敛的扩张，2017年初“五限”调控，当年拿地金额还高达509.9亿元。想必黄老板认为这一轮操作是因为眼光好而不是偶然；仅仅一个经济周期碰上了节奏，肯定不能证明黄老板对经济周期、政策风向的敏锐和敏感。

 

很奇怪，就在这次谈话上，被问靠什么让泰禾集团销售额冲刺到千亿时，黄其森回答“时势造英雄”。

 

他为什么没有多想一层，“时势也掀翻英雄”？

 

所以，有人以为2017年之后的泰禾堕落了，这话肯定不对。2017年前的泰禾看起来局面大好，病灶积累肯定在2017年前的多年，只是2017年的调控，成了戳中气球的那一针而已。

 

1.激进扩张，高价拿地

 

泰禾的激进扩张暴起于2012年。2012到2014年，泰禾大手笔举牌，出手800亿买地，其中不乏多个地王。按黄老板自己的说法，北京出10块地，泰禾就能拿7块。即便2016-2017，泰禾同时启用并购方式，2016、2017年拿地耗资也每年四五百亿规模。

 

极速扩张之下，泰禾总资产从2011年底的82.28亿元，暴涨至2019年末的2251.75亿元，当然，负债也增长到近2000亿，叠加其慢周转特性，钱投出去了却迟迟没回来收入，现金流只能覆盖10%的短债，泰禾资金链危机爆发。

 

黄老板尤其满意其近年来拿地战略，自信其判断都非常准确甚至眼光还优于同行。

 

但是，谈拿地不谈价格，那是耍流氓。

 

北京西府大院所在的西局地块，泰禾以近7万元抢得，因为批准售价不达黄老板预期，其后捂盘数年，此后遭遇资金危机，西府大院不得不以11万元/平方米的价格开卖，比此前拟订的备案价还要低。

 

而深圳院子数年前以6.7万元楼面价抢得，至今仍在等待周边出现地王帮忙解套。

 

就像曾经豪言北京西府大院低于20万不卖，黄老板或许至今还以为，自己只是时运不济而已。

 

2.周转缓慢、产品偏执

 

所谓“天下武功，唯快不破”。比如，凭借着快周转，碧桂园将速度发挥到极致，最终问鼎行业规模第一。

 

快周转并非完美，比如要是因快周转而压缩工期，自然是触犯天条的错误。

 

但慢周转一定是问题。尤其是，如果旗下所有项目都在慢周转，长期只投入不产出，任何一家房企都扛不住。更何况已多年激进扩张，早已强弩之末、资金链紧绷的泰禾。

 

2019年中，有媒体曾做个一个不完全统计，泰禾存货周转率14%，资金周转率14%，在几十家房企中排名末尾。稍稍领先他的，是峰尖上拿了全国多个地王无法下坡的融信。

 

泰禾能有多慢？举个栗子，2004年启动的北京运河岸上的院子，2016年还去看过8套楼王，包括那栋喊价10亿的楼王中的楼王，不知是否还掐在黄老板手里。好在这块地便宜。那些高价地块呢？

 

黄其森对于自己的产品极度自信。

 

近年的住宅市场上，泰禾开创了一种所谓中式官府画风别墅。对其产品，尽管也有部分人以为暴发户气息、建筑美学价值低的评价，但确有部分客群追捧，或者未必喜欢其风格但毕竟中意其大面积土地占有、园林景观充裕。虽然位置都偏远，但胜在环境优美。

 

旗下基本所有产品都慢周转，这活脱脱是个产品结构规划中的战略性败笔。

 

有一次，融创老板孙宏斌跟黄其森“煮酒论英雄”：做高端精品，天下只剩下我们两家了。看看融创两倍于泰禾的存货周转率，和融创旗下少不了的快周转类项目。黄其森要是还信了老孙，那真是奉承话糊了心。

 

泰禾style

 

3.脑热的多元化

 

不少房企老板干了件共同的事——大举多元化。这其中也没少了黄老板。

 

近些年，黄其森推动“泰禾+”计划，陆续进军了院线、教育、养老和医疗行业。有人统计，泰禾搞影视，运营18家，签约85家；保险、金融、第三方支付领域掺和了福建海峡银行、福州农商行、东兴证券、海峡人寿、香港大新寿险、福建一卡通；医院搞了高端肿瘤放疗中心爱莱恩斯、筹建北京泰禾国际医院、上海杨浦国际医院、成都泰禾天府医院、漳州泰禾国际医院、成都泰禾妇产科医院等国际医院等。

 

有的人，搞多元化是多找一条活路；有人搞多元化只是自信心爆棚——既误以为自己主业做得好，也误以为自己什么都能做好。

 

看起来，黄老板有点像是后者。

 

他号称教育要在几年内做到前三，院线赶超万达，养老公寓要在北京和上海各做一万套，医疗行业也要投五百亿甚至一千亿，做到中国最大。

 

黄老板多次曾经在大会上表示“我们要慢慢做医疗”。结果，2018年，黄老板仅在北京通州的国际医院，一年就亏了三亿。

 

泰禾怎么就跑去做多元化了？

 

黄老板曾经对媒体说，泰禾做医疗、教育的原因，一个企业有能力的时候要考虑为社会做些什么，医疗和教育是最好的回报。泰禾甚至做好十年不赚钱的准备。“总之，我相信做好事一定会有好的回报。”

 

黄老板真是想多了。那是“有能力的时候”。对于泰禾，能为社会做的最大的“好事”，就是千万别倒下，把成千上万员工的岗位保住，把成千上万交钱业主的房子造出来，把债权人和股东的资金保住。

 

前几天，胡葆森还说，企业往往死于三件事，多元化，全国化或者全球化，家族化。

 

其实，小平同志以前说的更高屋建瓴，我们中国人做事，既要防范左又要防范右，但主要是防左。

 

这和上面胡葆森讲的事本质一样，本事没有野心大，所以经营企业，同样主要防左，毕竟更多老板死于激进。

 

4.老板用着帝王的驭人术

 

2019年中那次说“泰禾战略是大学生，但管理是小学生”的时候，黄其森还详细解释了下，管理不行究其原因，最重要的是人才跟不上。

 

听着这话你可能还以为泰禾在搞精兵简政，或者是小米加步枪的队伍。然而事实上，泰禾刚刚经历了一轮人员队伍的大膨胀，尤其高管精英层级的大膨胀。

 

2018年，黄老板在他的中国院子里，每天都在面试高管，也几乎每天在裁人。高峰时，中国院子经常有百来个部门总经理、副总裁级高管开会；单单泰禾的人力资源团队，总经理、副总经理就多达二十几个，各种评价机制五花八门。

 

这些高管大多从业内第一二梯队名企高薪挖来，单个而论，肯定不弱于甚至可能强于其他房企的对应高管。

 

这么多明星经理人，高薪又给力，为什么到了泰禾却干不出成果？

 

黄老板给了明确答案。“这两年我的精力都花在人才建设上，所有区域老总换了个遍，北京福州上海都换了，一把手不行，业绩怎么能干出来？”

 

据“包邮区”文章透露，黄老板是这么使用这些经理人的：

 

尽管花了巨资打造豪华的职业经理人团队，但他仍旧会参与到很多项目的定价，甚至会出席很多项目的开盘。

 

黄老板治下的泰禾，所有的核心岗位，他都要招两个人。权力的高度分割后，真正的决策者仍是黄老板一个人。

 

从来没有一个上市房企的高管，会如此缺乏安全感。有可能你因为不是985、211学校毕业，有可能你年薪太高，也有可能一次谈话，一个工作上的疏忽，高管在泰禾的职业生涯就走到尽头。

 

资金链出现紧张现象后，黄老板试图用人力高周转来解决问题。比如将裁员的大刀砍向入职时间短的校招生，为此不少高校包括黄老板的母校福州大学都将泰禾列入黑名单；泰禾副总经理级以上的高管离职人数达到了数百人。

 

对此，黄老板的态度是，流水不腐，高管流动很正常。黄老板还得出了一个精辟的结论，被许多媒体报道进而业界闻名：“中国房地产确实有泡沫。这其中，最大的泡沫就是人才泡沫。”

 

当黄老板乱挖人、乱晋升、乱任用、乱裁员……一通骚操作试尽后，黄老板认为，“现在人都配齐了，北京上海都稳定了，今年业绩才出得来。”然鹅……2019年的业绩到底也没给黄老板长脸，营业收入同比下降23.36%，销售额下降4成。

 

当黄老板怒斥“一把手不行，业绩怎么能干出来”时，不知他是否偶然惊醒一下：

 

“老板不行，公司能不能干好？”

 

上面这些事让人难免去想：尽管贵为第一大股东、实控人，黄老板到底是泰禾的答案，还是泰禾的问题？

 

 

（来源蜂巢财经）