现金流持续为负 光明地产失守大本营500亿目标落空

500亿业绩目标还未达成，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）的沈宏泽就卸下了总裁职务。

近日，光明地产发布公告表示，董事会收到公司党委书记、董事长、总裁沈宏泽的辞职申请。因工作需要，沈宏泽请求辞去公司总裁职务。辞职后，其仍担任公司党委书记、董事长职务。

在该公告发布的几天后，光明地产还披露了业绩报告。报告显示，2019年，公司营收和净利润双双下滑，今年一季度，归母净利润亏损2亿元，是重组以来首次出现季度亏损。

尽管交出了不容乐观的“成绩单”，但这家上海老牌房企依旧在不断扩张规模。5月7日，光明地产全资子公司农工商房地产（集团）有限公司以2.04亿元收购武汉怡置明鸿房地产开发有限公司34%股权并承担其相应债务。

针对业绩下滑和战略发展等问题，《中国经营报》记者多次致电并致函光明地产方面，相关负责人表示领导在外调研，截至发稿，未作出回应。

净利润腰斩

头顶“国资”光环、背靠光明食品集团的光明地产，正在面临着业绩与负债两难的境地。

据2019年年报显示，光明地产实现营业收入136.11亿元，同比下降33.59%；实现归母净利润5.7亿元，同比下降59.77%，为连续两年出现下滑。

从负债情况来看，2017～2019年，光明地产的净负债率分别为133.35%、194.77%、218.18%。近3年来，公司的净负债率水平快速上升。而今年一季度，净负债率高达233.57%，比2019年末上升16%。

对于今年一季度业绩亏损的情况，光明地产方面解释称，是新冠肺炎疫情影响业务同比减少所致。

Wind数据统计显示，截至5月8日，在已披露2020年第一季报的139家企业中，仅有49家企业出现归母净利润亏损，占比35.25%。其中归母净利润亏损额超1亿元的企业有13家，光明地产以2亿元亏损额在房地产归母净利润亏损企业中位居第七名。

“不排除是公司在第二季度有多个楼盘推新，故意将成本费用集中到一季度，为了在后期能有更高的利润体现。”地产分析人士、优淘城总裁薛建雄认为，房地产开发过程中的建造成本和营销管理成本可以提前或者滞后计算，机动性比较强，为了后期业绩表现更好，而在前期就把成本费用摊掉，“但也意味着接下来要开的楼盘销售压力会比较大”。

光明地产在2019年年报中对2019年业绩下滑解释称：“营业收入下降主要是房产主业结转收入的销售面积和销售单价同比减少所致，归母净利润下滑是房产主业收入同比下降等所致。”

从主营业务分行业情况看，房地产开发及配套是光明地产的主要收入来源，也是唯一营收负增长的行业。围绕上海大本营的华东地区一直是光明地产的重点发展区域，是其毋庸置疑的业绩支柱。此次业绩下滑背后，也归结于地产板块发展乏力，华东地区的项目收入贡献明显减少。

相关数据显示，2019年，光明地产在华东地区的营业收入超84亿元，同比缩水52.3%，延续了2018年的下滑态势；营业成本超57亿元，同比减少52.19%；毛利率为31.92%，比上年下降0.16%。

目标业绩下调

事实上，在借壳海博股份成功上市的3年里，光明地产发展势头迅猛，曾在2018年提出“3年500亿元”的销售目标。

光明地产官网显示，2018年4月18日，在重组上市3年利润承诺成功收官之际，公司方面依旧表示要加快发展，到2020年达到500亿元发展规模，坚持以“创新机制、转型升级、合作共享、提质增效”为工作总目标，以2020年达到500亿元发展规模目标为中心，提升企业核心竞争力。

然而，记者注意到，在最新披露的年报中，这一目标已悄然“改口”。

光明地产方面表示，2020年公司计划实现营收180亿元、新开工面积350万平方米、竣工面积170万平方米。而且这一经营计划是公司根据现状制定，能否实现还取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化等诸多因素，存在很大的不确定性。

据沈宏泽此前介绍，自2017年，光明地产开启了多元化转型之路，构成“1+5+X”的总体商业模式定位。其中“1”代表房地产开发业；“5”表示光明地产由专业公司向综合性平台公司转型过程中将构筑的5个关键平台，分别指“商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台”；“X”指新的经济增长点的培育、新的经济模式的打造和新的营利模式的创设。

为此，光明地产还收购光明食品集团、上海崇明农场有限公司所持有的上海东平小镇农场有限公司合计70%股权。

从光明地产披露的财务数据看，产业地产、物流地产业务目前纷纷遭遇亏损。比如，年报显示，截至2019年末，上海海博物流集团报告期内实现营业收入1.45亿元，亏损6100万元，母公司亏损5000万元。上海申宏冷藏储运有限公司报告期内实现营业收入0.11亿元，亏损800多万元。此外，光明地产旗下海博西郊物流公司也在2019年亏损了1000多万元。除了海博思班赛物流公司略有盈利之外，其他公司大多出现负增长。

多元化业务尽数亏损，光明地产为何仍坚持转型？年报显示，2019年，光明地产向母公司光明集团及旗下公司出售商品、提供服务或者劳务的收入超过6000多万元，在2018年这一收入只有不到4000万元。由此看来，光明地产在物流地产业务中未能盈利，却换种方式支援了兄弟公司的发展。

沪上一位地产分析师表示，光明地产借助母公司的优势，一来利用兄弟公司的便利性在拿地环节价格相对较低，当地产收益减少、开发速度不如其他品牌开发商的情况下，公司才会转型去收入周期较长的产业地产，走长资金、长周期的方向会更有优势。

收并购曾踩雷

尽管经营业绩低迷，但近两年光明地产在拿地上持续表现积极。

相关数据显示，2018～2019年，光明地产新增面积分别达144.52万平方米、192.09万平方米，同比分别增长53.34%、32.91%。

由于土地市场火热，光明地产更是热衷股权收购、增资等形式扩充土储。年报显示，2019年，光明地产非招拍挂的新增项目多达13个，另有11个新增的招拍挂项目。

在今年一季度出现亏损的情况下，5月7日，光明地产发布公告称，其全资子公司农工商房地产以2.04亿元通过协议转让方式收购武汉怡置明鸿34%股权且承担相应债务（即3.98亿元），收购总金额为人民币6.02亿元。

不容忽视的是，无论是股权收购，还是公开市场拿地，光明地产在多数项目中的权益占比并不高。以2019年新增的13个股权投资的项目为例，公司持有股权在50%及以下的项目达到8个。在收并购过程中，还频繁踩雷。

据相关媒体报道，2018年7月，光明地产首次进入昆明市场，投资设立了控股子公司云南光明紫博置业有限公司，该公司分别由光明地产出资5100万元、骐辉投资出资4500万元、自然人程鸿超出资400万元成立。骐辉投资开发的骐辉紫金玉苑项目在2014年年中公开过一次项目户型、售价等信息后，地块便一直处于停工中，原因是该公司被众多债务纠纷缠身。

天眼查显示，2015年9月17日至2018年3月19日，云南骐辉投资共有40次被最高人民法院列为失信被执行人，该公司所涉及的诉讼事项颇多，围绕骐辉紫金玉苑项目的包括：未支付建筑设计公司设计费、与中铁八局集团第六工程有限公司涉及2000万元的合同纠纷等。

同年1月，光明地产还通过协议转让方式收购烟台平土房地产有限公司72%股权，并且承担相应4亿元债务，收购总金额为4.43亿元。烟台平土及多家关联方曾被法院纳入失信人名单，被光明地产收购的烟台平土项目完工率仅为十分之一，而且提供2亿元担保的关联方已陷入大量司法纠纷，大量资产被法院强制执行。

年报数据显示，2015～2019年，光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元。其中，2016～2018年，公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，这一数字升至2282.67天。

薛建雄指出，这意味着公司项目的销售去化速度较慢，如果产品开发能力不如其他品牌房企的情况下，需要适当增加营销费用，积极推广新开发的项目，只有产品竞争力增强，营销环节发力的前提下，才有机会在竞争激烈的市场中扭转业绩颓势。

（来源中国经营报v房产）

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