国央企和民营投资机构还在投什么

房地产行业进入下行期以来，非标投资机构近一年过得都异常辛苦，我们将同行的业务动态、投资策略以及对当前市场的一些看法做了一些梳理，谨供同业人士参考，亦希望能跟同业机构报团取暖。

一、国央企类地产投资机构目前主要在做什么、投什么

1.很多国央企投资机构都是刚完成半年度的年中审查不久，不过普遍对后续的业务开展持谨慎态度，甚至有继续大幅收缩的计划，尤其是之前地产投资额度大的机构，很多都在集中精力做合规层面的管理和调整，至于未来的业务开展思路，更多也是看上层的指示或者先观望市场的走向。

2.目前很多国央企投资机构将投向调整为所属集团旗下的其他企业的融资类业务（也即只做内部业务），主要考量是降低外部的业务风险，同时保持持续的业务养活团队并获取收益。从跟这类机构同行的交流中可知，内部业务收益低，操作要求也受集团限制，因此业务人员的动力并不充足。

3.越来越多的国央企投资机构将资金投放业务范围调整为属地化投放，比如有些限于该市，有些限于本省，有些限于经济圈或经济片区，比如江浙沪、成渝、大湾区、厦漳泉等。属地开展业务的回归仍然是对外部业务风险管控的考量，另外是属地化业务一方面更受当地国资委认可，另一方面也有利于该机构充分发挥当地资源，无论是地产项目还是城投业务，至少投前和投后的管理都更加轻松、可控。

4.不少国央企投资机构在响应国家“救市”政策，地产业务的投向主要调整为不良资产和问题项目的重组盘活方向，有些机构也已经有成熟案例落地，因此拓展和操作业务的思路比较清晰，也有些机构仍在内部探索可以操作的模式，因此对有丰富的项目资源和专业管理团队的外部专业机构有比较强烈的合作意愿。

5.从市场情况来看，很多国央企投资机构近半年暂停了地产类的直接投资业务，转而调整为地产类间接投资业务，比如暂停土地前融业务，并调整为保理、融资租赁或者非房主体+资产抵押等融资业务。当然，从业务实操的情况看，通过保理或者融资租赁提供的资金，也是最终可能用于土地款支付。

二、民营地产投资机构目前主要在做什么、投什么

1.民营地产投资机构在地产行情上升时期的投放规模比较大，由于之前为高收益，对主体和项目的准入要求相对宽松，因此目前主要是集中精力处理存量项目的退出，另外对投后管理等专业团队的合作需求也开始增大。

2.今年以来，很多民营投资机构根据自身资源优势，将多元化业务进行了调整，比如只保留可以集中管理且现金流稳定的业务类型，以对冲未来市场的不确定性，或者是做好“过冬”的准备。

3.我们注意到，一些民营机构担忧单一的业务模式无法对抗市场风险，因此从单一业务开始拓展和布局能产生现金流的业务或者其他短平快的业务，比如开始做产业项目的投资，扶持产业园运营等，或者是做红本抵押和过桥短拆等业务。

4.需注意的是，大部分民营投资机构都暂停了新增业务的投放，目前更多关注的是中间收入的业务，以争取市场下行期的过渡。

三、国央企与民营地产投资机构目前的投资策略

我们看一下房地产进入下行期至今，投资机构的现状及投资策略的变化。

（一）市场观望型

从市场动向来看，目前大部分地产投资机构都在选择继续观望。因行业的不确定性还在增加，目前主要精力都是放在存量项目的管理上，虽然也兼顾一些新增项目的研判，但投放却非常谨慎，更准确地说是先储备项目，为下半年或者后续市场回暖时做准备。新增项目类型中，不同机构的偏好也不同，比如有些主要看一二级联动的项目，跟之前的主投项目相关性较大，有些主要看产业方向的项目，等等。

（二）坚守地产型

因团队和经验都在地产，因此不少投资机构仍然选择深耕地产领域，但风控要求及操作模式调整较多，比如有些机构调整为前置抵押融资，且不再以百强开发商为准入门槛，具体则是侧重对融资主体进行个案分析，比如财务状况（特别是负债及现金流分析）、土储情况、在售项目的去化情况、集团其他板块的经营和现金流情况等。有个别机构目前的地产投资已调整为同股同投的偏真股模式，但从我们自己财富中心反馈的情况来看，目前投资人对地产类融资产品的投资意愿已经降低，只是部分投资人长期跟着该机构进行资金投放的则另当别论。

（三）业务拓展型

我们注意到，一些有地产开发或者地产施工背景的投资机构，依托其所属集团的地产或者施工业务板块，目前正大力尝试通过“提供资金+项目合作”、代建、工程施工或者“提供资金+投后管理”等模式拓展业务。他们在地产下行期“斩获”优质项目的能力开始崭露头角，一方面是认为目前还能拿地的都是城投平台或者未爆雷的稳健型房企，这类融资主体相对安全；另一方面是觉得通过资金捆绑开发、施工等主营业务的模式是目前最好的拓展模式，供需之间的合作契合度也比较高。值得一提的是，从实操角度看，通过提供融资款的形式捆绑施工或代建业务相比单纯的融资合作，沟通、磨合和落地周期会长得多。

（四）业务调整型

坦白地说，我们对一些毅然决然进行投资转型的投资机构还是深表敬佩，不过大部分已转型机构的业务调整跟地产仍有一些相关性，比如投产业园、物流用地等，也有一些机构是完全进入了新的赛道，比如股票二级市场、上市公司业务、生物医疗、新能源、矿产资源、智能制造等。

整体而言，无论是上述哪种情形，对于投资机构来说，风控第一，且行且珍惜。

谨以此文与同行共勉。

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（来源西政资本）