万科郁亮的新“哨声”传递三大信号

相比于3个月前业绩会上的反思、检讨与致歉,6月28日万科股东大会上的郁亮显然压力有所缓解。

他坦言,今年是他从业以来压力最大的一段时期。“行业日子很难过,万科怎么办?”万科董事会主席郁亮所面对的问题,也是行业所有房企面临的问题。今年业绩会之后,郁亮兼任起了首席客户官,他说,在走访过程中,前线的同事给了他很大的信心。

“惠州万科的买房案例,说明无论多么困难,房子总有人买,关键看你能不能去找到客户;珠海的雁南飞计划,从坐销变成行销,到北方去找客户;江门案例告诉我,只要交出好产品,客户就会愿意买单。”

今年业绩会上,郁亮立下“军令状”,承诺2022年实现止跌企稳。主动放弃全部奖金、取消高管层级、增持公司股份,所有人下沉到前线“战场”,郁亮兼任首席客户官,总裁祝九胜兼任长租公寓BU首席合伙人,做好了一切“战时”准备。

从“活下去”“紧衣缩食”到“黑铁时代”,万科郁亮的危机感总能让他未雨绸缪,并不断吹响行业的指引“号角”。

相比于3月的“哀鸿遍野”,政策端多管齐下的红利政策促成信心,此时6月份市场压力也有所减缓。股东大会上,郁亮向市场传递了三个信心:

一、从整体行业来看,许多行业都不容易,房地产并非最艰难的,是十万亿级市场,千年行业,常做常新,房地产行业没有理由躺平。

二、从目前市场来看,短期市场已触底,恢复仍需要时间。

三、无论环境如何变化,企业最重要是专心做好自己,不管未来的道路多艰难,走下去就会有机会。

“信心”,成为此场股东大会的关键词,郁亮的新“哨声”已经吹响。

万科的两大信心与三个目标

今年万科的业绩目标是企稳回升,这样的表态无疑是让股东吃下了定心丸。但是,百强房企今年上半年销售数据甚至下降超过50%,多重因素致使行业发展举步维艰。叠加疫情的影响,或会导致整个行业的部分项目有所延期。

对此,万科总裁、首席执行官祝九胜的解释是,“相对于百强的表现,万科1-5月份的销售下降41%左右,稍微强一点,但行业中也有表现更好的企业。把困难都想到前面,提前做了一些铺排和布置。从今天的情况来看只是增加了工作难度,我们会更积极地销售。”

房地产行业已进入新的发展阶段,人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化,过去发展逻辑生变,也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

对此,祝九胜表示,从两三年的时间跨度来看,万科要实现三个目标:第一:业绩一定要止跌回稳,第二:开发要继续维持在第一阵营的行业地位。第三:在行业里,率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

从开发业务来看,万科进行了组织结构、管理方式的调整,成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理。开发经营本部成立以后也实现了一系列的转变。第一,投资标准,在投资机制方面做了进一步优化。

“前5个月,我们投了13块地,其中9块地今年就能够面世,6块地的现金流今年就能够回正,投资标的提升对我们未来的业绩还是会起到比较好的支撑作用。”

第二,产品和能力方面的拉通,通过再次产策把产品做得更对客户的口味,初见效果。第三,在销售方面,实现从“为房子找客户”到“为客户找房子”的销售思路转变。

祝九胜特别提到了万科的两大信心,一是就新开的33个楼盘的情况来看,流速基本上都能做到当地平均流速的1.5倍到1.8倍,销售能力在不断提升;二是来源于经营性和服务性业务,逐步形成“利润蓄水池”。

两个平衡

2021年行业艰难,在外部环境出现巨大挑战的情况下,万科保证了安全经营的底线。但依然未能避免净利润下降情况的出现。这是2021年年报呈现的问题。

对此,郁亮曾从管理和业务两方面进行反思。他指出,过去三年,万科管理方面充分授权、分布式的特点,造成了离散度大的问题,而业务层面,多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,也对过往业绩产生了影响。

按计划,2022年的万科将持续以开发经营本部为主导,推进集团“一盘棋”建设,解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。

针对未来发展,祝九胜则表示,首先,我们将会继续坚持稳健经营、保持健康的财务状况,继续加强现金流管理;持续优化债务结构与融资成本;坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。

其次,我们会通过开发经营本部统筹开发经营业务,发挥开发经营本部的集中管理功能,实现开发业务的止跌企稳。包括:1、提高综合住区产品系列化和标准化水平;2、统筹集团内外部专业优势力量,做好重大复杂项目。3、精准投资,提升投资质量,加强投后管理,从源头保障未来业绩;4、加强营销力量建设,促进资源转化。

在外部环境高度不确定性的当下,万科需要同时做好“开发业务”与“经营性业务”的平衡。过去,长租、商业、物流、物业等只是一道加分题,如今变成了一道必答题;而面对行业未来发展空间的老问题,需要针对内外部环境变化谋划新篇,给出新的答案。

对于万科的新亮点,因疫情未能出席的深铁集团董事长辛杰通过演讲稿进行了表述:新的赛道构成了万科新的利润增长点。

“物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速的增长,这些业务的增速还高于住宅开发业务的增速,总体的营业收入规模也接近了400亿元。”

数据显示,在经营性和服务性业务方面,万物云一直在同行处于领先领跑的位置,并且有一定的科技含量,去年收入超过240亿。物流业务今年要实现报表盈利,过往几年的增速在50%左右。出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利,明年也会实现会计报表层面的盈利。商业业务方面,印力过往几年保持持续25%左右的增长率,也在不断提效。

“商业业务分布在7个BG,开发经营本部和集团的商业公会把整个商业的能力从商业语言的统一、商户资源的管理、会员运营等方面都进行了拉平和拉通,也会有良好的增长态势。”祝九胜进一步解释道。

深铁看好万科发展 未来分红率定在35%-40%

作为大股东,深铁对万科绝对“力挺”。辛杰认为,企业好不好关键是管理层,万科的管理层是值得信赖的。

“万科管理层的决心和魄力,管理层自我主动降薪,增持公司股份,节衣缩食等举措,并承诺2022年实现止跌企稳。相信郁亮主席所带领的万科团队一定能披荆斩棘,乘风破浪,兑现市场承诺。”

他认为,深铁集团信奉长期主义,未来的路很长,只要万科坚持追求更好的发展,为股东多创造价值和效益,市值一定会逐步修复,万科不仅要做世界500强企业,更要成为令人尊敬的百年企业。

“由于房地产正处在市场修复期,市值受到公司业绩、市场情绪、资本市场等很多因素影响,目前市场已有回暖迹象。”

万科管理层表示,作为公司而言,万科还是当好农民种好地,照顾好我们的客户,通过好产品好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值,让资本市场看到公司真实的价值,进而能实现市值的恢复。

针对股份回购,万科董事会秘书朱旭则表示,截至目前万科已经回购了12.9亿,下限目标是20亿。

“如果股价满足条件,我们会尽力去做回购,如果没有满足条件的话会向董事会作报告,也会向监管部门作说明。”

此前,在发布2021年年报时,万科推出了史上最高比例的分红派息预案:分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华进一步指出,万科一直坚持长期政策,未来分红率定在35%-40%。

 

 

(来源焦点财经Focus)

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发布时间:2022/06/29
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