真实测评：销冠光环下的中海寰宇天下 4期天赋实际如何

刚举办成功的冬奥会，着实让石景山首钢园火了一把，也吸引了一波买房人的关注。

众所周知，中海在石景山已深耕13年，投资近千亿。

中海寰宇天下是2018年、2019年北京地产市场的销冠，连续两年破百亿。

2021年下半年，推出最后3栋楼，均价7.45万左右。

上周，4期天赋卖的也不错。局长日前去项目看了看施工进度。

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区域潜力开始出现瓶颈

2017年到当前，石景山先后有19宗住宅用地成交。而在2015年、2016年石景山均无宅地挂牌成交。甚至从2011年到2017年，石景山住宅成交套数连续7年维持在3位数。

2022年初，首钢园、冬奥会、大跳台等利好投向石景山，发展速度加快的同时，住宅供地明显增多。

刚过去的北京首轮集中土拍，石景山首钢园东南区、刘娘府各1宗地成交，分别被华润、绿城顺利摘下。另有首钢园一地块流拍。

石景山首钢园东南区824地块成交价22.82亿元，溢价率0.53%，销售指导价为7.48万/㎡；刘娘府地块以40.17亿的高价成交，销售指导价9.15万/㎡。

石景山楼市迈入9万+时代。

中海寰宇天下天赋位于石景山北辛安板块，地处西五环与六环之间，交通便利。

项目处在西五环外，已到达一定瓶颈，尤其价格开始透支。虽有一系列利好加持，实际上短期利好并没有给楼市带来多大的兑现空间。拿冬奥会举例看，并没有给实际成交带来过多推动。

2

配套相当OK

项目具体位于首钢园东侧，北侧距离地铁11号线北辛安站为400米，地铁6号线起点金安桥南侧500米。

公交出行的话，项目周边1公里内有9条公交线路，也方便。

自驾上，项目西侧为北辛安路，北侧就是阜石快速路，直通二环。东侧较近的为杨庄大街。 

商业配套上，以首钢园为中心，有五星级香格里拉大酒店、有22.3万方的六工汇、有冬奥主题运动公园…组成京西地标。

向东是京西大悦城、中海寰宇荟、喜隆多等shopping mall，共同构成了首钢园商业中心。

日常生活需求可以从物美、永辉等超市、果蔬店、便利店等解决。

教育上，项目自身配建2所幼儿园；

1公里内有首钢幼教金顶街幼儿园、北京万商幼教中心金顶街幼儿园2家幼儿园3公里内有金顶街第二小学、北辛安小学、古城小学、金顶街第四小学、广宁村小学、北京八中京西附属小学、北京教育科学研究院附属石景山实验学校等近20所小学；

3公里内有北京第九中学、首师大附属苹果园中学、北京市第八中学等10所中学

还有，南侧 500 米为大家关心的十一学校石景山学校，是公办中学，48个教学班。

不过，关于幼儿园，局长特意查询了领导留言板，显示有业主在2月26日投诉未交付的情况。

医疗资源上，东南侧3公里内有泰康医院、古城都市丽人医院、首颐中医医院、昆仑医院等。另外，2公里内还有13个社区卫生服务站。

大型医院的话，东北5公里有北大首钢医院，东南6公里左右有朝阳医院京西分院、石景山医院，开车十来分钟也能到。

休闲游玩的话，西侧一路之隔就是冬奥公园， 1.5公里为石景山公园，3公里有永定河缓缓流过，南侧是首钢园，休闲之余不仅可以体验冰雪文化，夜晚还可以融入到“年轻的”首钢新区体验科技的北京。

北侧3.5公里左右为法海寺森林公园，东北5公里左右有八大处、希望公园，东南5公里内有古城公园、石景山雕塑公园、石景山游乐园。

有人说，优质的商圈是和产业、住宅、轨道相伴而生的。项目东北5公里左右为中关村科技园石景山园、银行保险产业园，西侧首钢园等。

3

户型设计有缺点

中海可以说把石景山的户型迭代升级了不少。

2021年下半年，项目推出最后3栋楼，户型包括104㎡、115㎡、125㎡的三居以及158㎡的四居，均价7.45万/㎡左右，总价约775万/套起。

104㎡和115㎡均为三卧两卫，面宽和进深配比近乎1:1，只是在北向卫生间、主卧和整体比例上有所区别。

餐厅、厨房采光不太理想。

两个户型通透性一般，并非那种南北两侧窗户直接对着的大通透。

其中，104㎡户型客厅面宽仅3.4米，南侧次卧面宽仅2.8米。

C4户型，125㎡通透性好很多，8个功能间都有窗户，餐厅、厨房的采光也好很多了。不过，北侧书房和主卧门对门，私密性保障做的不太好。

C5户型，158㎡，楼王级的位置，典型的眼镜户型，四个卧室分列四角，互不打扰。主卧四分离设计，依然是两个卫生间。门对门的设计不知道能不能避免？

4

自己好，挡不住邻居不好

项目容积率2.8，10栋楼，11-27层的小高层和高层，精装交房。

绿化率30%，封闭式社区。市政集中供暖、地暖，据说是还送中央空调和新房系统。

前三期的产品在外立面上采用的新中式风格，四期天赋在建筑风格上变得更时尚，超大玻璃幕墙+蓝钻天然石材+香槟色铝板，更符合高净值客户的审美。

在楼栋排布上，中海将南向公共绿地融合为小区景观的一部分，做足容积率后，楼间距依然可以发挥到了最大，做到了南向皆不临路，户户都有景观。特别是一期推出的1#3#4#6#，均在不错的景观位置上。

更值得一提的是，社区内带有水系，是很大优势。

园林和绿化都不用提了，很中海。但有两个小问题要注意，南侧的公园是公共公园，不是小区的私家公园。还有部分楼层存在遮挡问题。

邻居也不太好。项目南侧，有大批量北辛安回迁房，一共11000多套。老年人较多，万一有广场舞噪音，就不太好了。

大部分都是大产权商品房，正常交易没问题，剩下的很多也都是参考经适房制度，也可以交易的，只不过税费高一点。

5

价格倾向刚改梯队

项目周边竞品很多，竞品房源也多。有日前刚刚开盘的中海云庭，以及2021年新入市的长安悦玺。

东侧5公里为西黄村的禧瑞学府，报价74200元/㎡，项目推出约71~120㎡的房源，71~75㎡二居，120㎡四居，85~110㎡三居。

东南4公里左右有中海天钻、中海首钢天玺、融创长安和玺（已售罄）、长安九里（已售罄）等。

中海天钻，预计2023年6月交房。76000元/平。项目为高层板楼。在售户型有88平-167平3居-5居。

中海首钢天玺900万元/套起，339户，交房时间预计2023年5月。

东北4公里为远洋天著春秋，报价97454元/平。

北侧7公里左右有远洋五里春秋，报价52024元/平。

看户型的话，项目针对刚改人群较多，对刚需看，价格略高，其可以选择房龄较久的二手房或门头沟新房龙湖北辰揽境，价格相对低。

不过，局长建议本地改善、城区外溢需求来购买，投资升值的话，可以考虑别的板块。

（来源买房研究局）