2019年的地产行业好像格外艰难。融资不断收紧,调控层层加码,金九银十褪色,房企频频关张……


在这个楼市“寒冬”里,各房企上演了一场场精彩好戏。年初立下销售目标,年末完成率却不忍直视;言称不在意排名,名次却节节攀高;说好审慎出手,结果却在拿地榜上名列前茅……


所以,有句话说得好,“不要听别人说什么,而要看他们做什么”。


站在2019年之尾,回顾过去365天里,这些房企大佬曾经说过的话,反转和颠覆随处可见。


01 排名之战


在房地产这个资金密集型行业里,拿到钱就可以“为所欲为”。


进入2019年以来,房企融资在一轮轮政策调控下,持续收紧。有媒体称,2019年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”缩减至“30强房企”。


财经评论员严跃进向《国际金融报》记者表示,相较于财务数据,规模是衡量企业非常直观的因素,体现出企业是否有实力进行扩张。


亿翰智库研究总监于小雨则直言:“规模意味着话语权,意味着人、地、钱。”


只是,“想要”并不意味着一定可以做到。


保利


保利重回前三的目标


从“两到三年”到“三到五年”


在商场摸爬滚打的女性管理者,多半性格直爽并且毫不讳言自己的野心,家电行业有董明珠,地产行业则有宋广菊。


曾经沧海难为水。体会过当探花的荣耀,保利地产自然无法忍受滑至第六名的失落。2017年,保利董事长宋广菊喊出“重回前三”,并豪言“对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。这让保利地产备受期待。


可惜,在验收成果的节点快要来临时,宋广菊却突然改口,在2019年5月份又表示“重回前三”是3至5年的目标。


不只是前三难进。2019年前8个月,保利地产还稳居销售排行榜第四,将其一直以来的“保四”对手融创甩在身后。但经过“金九”,保利地产设下的屏障被融创击破,掉落至第五名,距离“前三”又远了一步。


融创


嘴上说“第五位挺好的”


冲刺的步伐却从未停止


有趣的是,保利地产“保四冲三”路上的劲敌融创,如今对排名却显得毫不介意。


2019年前8个月被保利地产在销售排榜行上压一头的融创,在8月下旬的业绩发布会上被问到是否要拿回第四的位置时,融创中国董事会主席孙宏斌直言“排名第五位挺好的,保持第五位就好”。


但紧接着,融创9月单月便完成了629.1亿元的销售额,并以前9个月共3696亿元的全口径销售金额跃居榜单第四名,反超保利地产200多亿元。


截至2019年11月,融创的全口径销售金额达到5004.3亿元,超过保利地产约800亿元。


不止如此,在权益销售金额榜单上,融创更是以3454亿元位列第三,将万科挤出前三之列。而孙宏斌,也如愿实现了2003年曾立下的“豪言”——超过万科。


对此,孙宏斌只“谦虚”地表示,“那是一个意外,其实也不算超过,明年我们还将保持在四五名”。


02 粮 草 储 备


土地储备是房企打赢规模战的根本,任何企业都不可能放弃拿地。于是,当万科拿地脚步放缓、融创说没有拿地指标、富力传出“下半年原则上暂停拿地工作”等消息时,市场反应颇为强烈。


不过,“从融创、万科年底数据来看,佛系和没指标只是烟雾弹。”诸葛找房数据分析师陈霄向《国际金融报》记者指出。严跃进亦直言,只能是说一种比较稳妥的方式,但是有拿地机会肯定是要拿的,“规模在这里,不可能不拿地,且如果拿地少的话,从上市公司角度来讲,是利空、负面的信息”。


融创


融创下半年“基本没有指标”


VS


前11月拿地金额893亿


2019年3月底的业绩会上,孙宏斌在谈到拿地策略时表示,因为2018年底、2019年初,融创拿了些比较好的地,量不小,而且土地市场偏热,未来售价大幅上涨的可能性比较小,“融创未来拿地会非常小心”。


但话音刚落,融创4月便以逾150亿元的价格拿下武汉4宗地块;7月,融创又从新湖中宝获得了20宗地块,土地面积近百万平方米。


接着,在8月份的中期业绩会上,孙宏斌又强调,“下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。”


很快,融创就“食言”了。10月中旬,有媒体报道称,融创以逾40亿元拿下了长实集团的大连西岗项目。10月15日,融创时隔五年重回北京土拍市场,融创联合体以20.3亿元的总地价拿下了大兴孙村地块;11月,又斥资152.69亿元拿下了环球世纪及时代环球51%股权。


中指院数据显示,融创于2019年9月、10月、11月的拿地金额分别为25亿元、49亿元、75亿元,前11个月拿地金额达到893亿元。值得一提的是,2018年全年,融创拿地金额共计390亿元。


万科


“不是激进的拿地风格”


VS


两月新增项目48个


在拿地这件事情上,万科也同样是“言行不一”。


2019年上半年,万科获取新项目54个,权益地价总额约649.8亿元,总规划建筑面积、权益规划建筑面积分别同比减少33%、17.67%。


这样“佛系”的拿地状态在2019年半年度的业绩发布会上颇受关注。万科首席运营官张旭在业绩会上直言:“我想我们不是激进拿地的风格。”


只是,“不激进”的话音未落,万科就变了画风。据披露,7月、8月,万科分别新增项目20个、28个,权益地价313.31亿元、315.47亿元,新增权益建筑面积324.7万平米、590.2万平米。照此计算,万科在7月、8月两个月的权益地价、新增权益建筑面积基本与上半年的数值持平。


9月、10月,万科的脚步虽有所放缓,但单月权益地价亦在150亿元左右。中指院数据显示,2019年前11个月,万科拿地金额位居全国房企拿地金额排行榜TOP100榜首。


03 人 才 流 动


无论规模冲刺还是拿地,作出决策的人都是关键因素。


华润


置地


“没什么人离开华润置地”


VS


“灵魂舵手”离职


华润置地“灵魂舵手”吴向东要离开华润置地的传闻,在2018年底就已不断发酵。终于,2019年2月中旬,华润置地官宣了吴向东离职的消息。


外界对这次人事动荡的关心延续到了华润置地3月的业绩会。彼时,首次以华润置地董事会主席身份公开亮相的唐勇还直言:“没什么人离开华润置地,可能外界过度担心了。”


唐勇在这件事上显得有些颇是自信。可惜,事情走向并不如他所言。


紧随着吴向东的步伐,3月初,原华润置地华南大区副总经理赵荣、华润置地商业地产事业部总经理赵炜奔向“下一站幸福”消息传出。截至3月末,此次人事变动波及30余人。


好在华润置地央企的基因让其稳稳穿过了这场动荡。唐勇在2019年初设下目标,大概率都能得以实现。只是,他自己却无缘以华润置地董事会主席的身份见证目标的达成了。


在距离成果验收仅半个月时,唐勇从华润置地去职,调任华润电力执行董事兼总裁。就在他离开华润置地的第二天,高级副总裁、物业总公司董事长迟峰和华北大区总经理蒋智生也被曝光已离职。


04 资 产 甩 卖


早期拿到手的项目,随着行情波动,或受制于开发周期,或资金紧张,错失开发时机,最终脱手变现,这在2019年颇为常见。


只是,无论是出手20宗地块给融创的新湖中宝,还是打包了十余个项目给世茂的泰禾,对外都将这样的行为称为“合作”,而SOHO中国则干脆对外界传出的清空“八大金刚”不置可否。


上海中原地产分析师卢文曦则向《国际金融报》记者指出,这两年,办公楼市场、商业地产市场过剩情况比较明显,不排除SOHO中国提前套现,收回投资资本。新湖、泰禾等抛售项目,除应对市场风险,增加现金流之外,或与企业进行重新配置有关。


SOHO


中国


“永远不能销售的项目”


VS


“探讨潜在交易机会”


甩卖资产,堪称SOHO中国在2019年的一大关键词。


从6月下旬举办物业销售推荐会,到9月底出售商业项目资产包,SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。


紧接着,10月下旬,SOHO中国董事长潘石屹曾意欲在2019年分拆上市的联合办公业务SOHO3Q项目,同样传出了被卖的消息。据称,SOHO中国将旗下的11个SOHO3Q项目打包卖给筑梦之星。这一消息得到了筑梦之星方面的确认。


这还没完。10月底,又有消息称,潘石屹、张欣夫妇计划将SOHO中国核心资产“八大金刚”全部出售。


这“八大金刚”包括北京望京SOHO、上海外滩SOHO等在内的8个项目。而上述两个项目是潘石屹“心目中永远不能销售的项目”,一个是因为“太漂亮”,另一个是“位置太重要”。


6月份的推荐会上,潘石屹还说“八大金刚是撑起SOHO中国的核心资产,我们将继续持有这些优质资产”。


对于10月底的出售消息,SOHO中国方面对外始终未给出明确回应,仅在公告里称“不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会”。


泰禾


“艰难都是被你们说出来的”


VS


销售目标完成尚不足一半


2017年底,泰禾集团董事长黄其森一句“2018年实现2000亿元销售目标”的豪言壮语让泰禾股价大涨,引发了市场对这家房企的极大关注。但到了2019年,外界关注的焦点则聚集在了泰禾的资金状况上。


持续高负债、遭中小金融机构抽贷,泰禾走上了甩卖项目的道路。截至2019年6月中旬,泰禾共向世茂卖出手了7个项目,回笼了逾77亿元资金。再加上各种优化债务的举措,黄其森在6月举办的媒体见面会上自信直言,泰禾的债务没有太大问题。


不过,泰禾的动作并未就此停止。据不完全统计,截至12月中旬,泰禾资产出售事宜涉及16个项目,回笼资金约百亿。


卖项目容易,销售房产就没那么简单了。6月份,黄其森设定了全年1500亿元的销售目标,虽保守,但截至2019年11月底完成率也仅45.95%。


销售目标没完成,质押率暂时也还没降下来。泰禾的第一大股东、黄其森控制的泰禾投资早前几乎将其所持股票悉数质押。黄其森表示要“股权质押争取在年底降到50%以下”,但截至2019年9月28日,泰禾投资的质押比例仍高达99.07%。


6月份的媒体见面会上,黄其森曾说,“最艰难都是被你们说出来的。”不知道,2019年到头,黄老板会给泰禾今年的表现,做个怎样的评价?


以上便是记者总结的2019年房企“打脸”时刻。


当然,说是“打脸”,其实也只是一种戏言。毕竟市场风云变幻,企业不可能以一成不变的策略面对外界环境,适时调整、灵活应对、及时转身,保证自己的船能平安地驶向2020年才是第一要务。




(源地产深度报道)


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2019年12月26日

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