楼市这一头猛兽终于在今年545次的调控之中失去了昔日的威风,统计局公布的70个重点城市中已有32个城市的二手房价出现下跌。正当买房人期待房价大跌之时,各地一地一策实行人才引进政策或区域性的放松限购又让房价变得不太确定。于是,有人说,只要有一城一策,只要有房价限跌令的存在。楼市就不会出现大的波动,也就是说,楼市已经安全着陆。


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楼市有没有安全着陆,我们先来看一看房价上涨的几个推手所起到的作用是否还存在。


一、棚户区的改造。


自从房地产去库存的政策以来,棚户区改造连续四年高速运转。平均每年完成600万套。由于前期棚户区改造以货币补贴为主,获得补偿的人迅速把资金投入到买房行动中来。而棚改拆迁之前,住房的供应并没有预估到拆迁带来的买房需求。所以,只要有棚户区改造,一定会出现所在城市的新房供小于求,从而推动房价上涨。


2019年全年完成彬户区改造量为315万户,与去年628万户比较,减少了50%。所以,棚户区改造量下降一半,其带来的新房需求也就相应的减少。这就意味着房价上涨的第一只推手已失去力量。



二、城镇化进程中,居民的住房需求得到了充分的满足。


近三看城市化过程中,平均每年新增城镇人口为1600万人,而新增城镇人口中,有54%的人为城乡结合部相关区域的农民成片划入城市所致。真正的农民进城落户的人口约为768万人。按两人需要一套住房计算,所需住房为384万套,就可以满足居住需求。


从商品房成交量来看,近三年,平均每年成交面积为16.5亿平方米,按75%为住宅及平均每套面积为90平米计算,每年新建的商品房大约为1375万套。


新建商品房1375万套减去棚户区改造拆掉的600万套,再减去城镇化住房需求384万套,则每年会有391万套。三年内累计已有1173万套住宅空置。如果把今年的商品房成交与库存计入,空置房屋的数量大得有点吓人。


所以,需求得到满足,库存开始大增,城镇化导致房价上涨的第二只推手也就失去了效力。


三、居民债务

从央行报告来看,居民财富中房屋占比达到了70%。从居民债务来看,我国居民杠杆率从2008年的17.9%上涨至2018年的60.4%,平均每年增幅为4.25个百分点。个人住房贷款余额从2008年的3.0万亿元增至2018年的25.8万亿元。2018年,我国住户部门债务收入比为99.9%,同比上升6.5个百分点。到今年年底,相关数据出台后,可能指标更高。


因此,从购买力来看,没钱买房将会使房价上涨的第三只手失去效力。



四、买房预期


对下季房价的预期,根据央行的调查报告显示,和上一季度的报告比较,预期房价上涨的比例降低了1.7个百分点,预期房价下降的比例增加了1.3个百分点。26.5%的居民预期“上涨”,51.5%的居民预期“基本不变”,11.1%的居民预期“下降”,10.9%的居民“看不准”。


虽然预期房价上涨的人正在减少,但是,面对当前新房市场开展的首付分期仍然有很大的成交量,从国家统计局发布的数据,今年商品房成交量大概率略高于去年。这说明,买房预期虽有变化,但对于房价下跌的认知还是不足。


楼市去库存中,房企已成功的把老库存转到了居民的手中,居民增加房屋的财富,同时也增加了债务。而房企新一轮的建设,又将住宅的库存推向新的高度。在当前棚户区改造向未来社区改造转换的过程中,大拆大建也会随之减少,而房地产市场也会在房住不炒的定位之下,在各项一城一策的楼市调控之中稳下下来。以实现房地产的平稳着陆。由于居民对于房价下跌的预期并没有完全形成,这就需要时间去续续观察。


所以,房价上涨的四个推手有三个已完全失效,第四个正在失效的过程中。最这关键的一步,还需等待。




(来源房价大数据 )


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2019年12月26日

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